토지 형질변경·인허가 문제로 인한 사업 지연 사례

① 인허가 지연 실태와 형질변경 리스크 — 초기 진입 단계의 첫 험로

태양광 발전소 프로젝트는 토지 인허가 단계에서 가장 빈번하게 지연 리스크가 발생하는 구간입니다. 특히 지목이 농지나 임야인 부지의 경우, 농지전용허가, 산지전용허가, 형질변경 개발행위허가까지 동시에 준비해야 합니다.
2025년 자료에 따르면, 이러한 절차를 한 번에 해결하지 못하는 경우 허가 불발 혹은 수개월∼1년 이상의 지연으로 이어지는 사례가 다수 보고되었습니다. 심지어 토지의 형태 자체가 변경되었음에도 준공 승인 없이 분할을 진행하려는 사례에서는, 개별 행위마다 별도의 허가가 필요하다고 정부가 명확히 안내하는 등, 지자체 행정 해석과 대응의 차이가 사업 지연 요인으로 작용하고 있습니다.
따라서 형질변경 허가 없는 발주 전 추진은 사업 전체를 멈추게 하는 치명적 리스크가 될 수 있음을 반드시 주지해야 합니다.

 

② 개발행위 허가 기준 변경에 따른 후속 대응 문제

이미 허가를 받아 설치된 태양광 시설이라도, 설비 교체 시점에 강화된 이격거리 기준이 새롭게 적용되어 추가 허가 절차가 필요해지는 경우가 있습니다. 예컨대 해남군 조례는 이러한 강화된 기준과 과거 기준 적용 간에 경과 규정 부칙이 있어 예외 조항을 적용받을 수 있는 사례도 제시합니다.
그러나 이는 지자체별 개별 사례에 따라 해석이 다르며, 명확한 사전 검토 없이는 설계 재검토, 행정 소송, 조례 개정 요청 등으로 이어져 추가적인 시간과 비용 부담으로 돌아올 수 있습니다.
따라서 허가 이후라 하더라도 설비 보수 또는 교체 계획에 대한 법적 예외 조건을 반드시 확인해야 합니다.

 

③ 지역 주민 반대와 토지이용 규제 — 인허가의 또 다른 걸림돌

태양광 시설은 설치 부지의 형태뿐 아니라 지역 주민의 반대나 경관 보전 등의 지역사회 기반 반대 이슈로 인해 인허가가 지연되기도 합니다. 국내 연구에 따르면 농촌 지역에서는 태양광 시설이 경관 훼손, 재산가치 하락을 초래할 수 있다는 우려로 인해 반대 민원이 프로젝트 지연을 유발하기도 하는데, 이는 단순한 행정 절차를 넘어 사회적 수용성 문제로 확대됩니다.
이외에도 지자체 조례 및 마을위원회 심의, 환경영향평가 요건 등은 프로젝트 설계 초기에 반영하지 않을 경우, 허가 후 추가 조건으로 재검토될 수 있는 위험 요소입니다.

 

④ 사업 지연 최소화를 위한 실전 팁 — 성공적인 인허가 전략

지연 없는 토지 인허가를 위한 실전 대응 전략은 다음과 같습니다:

1. 사전 토지 조사: 지목, 지자체 조례, 도로와의 이격거리, 농지/산지 전환 필요 여부를 철저히 분석
2. 형질변경 허가 선 확보: 착공 이전에 '개발행위허가' 및 '형질변경 허가'를 동시에 진행
3. 조례 개정과 경과 조치 확인: 기존 허가에 대한 경과조항 적용 여부 등 지자체별 조례 내용을 확인
4. 주민 수용성 확보: 마을 설명회, 경관 보전 설계, 농업 병행 구조 도입 등 주민 대응 프로그램 마련
5. 환경영향 및 안전 요건 사전준비: 필요시 간이환경영향평가, 사전 재해검토 보고서 등 제출 준비
6. 승인 흐름 관리: 인허가 진행상황을 지자체 담당 부서와 정기적으로 공유하고, 늦어질 경우 법적 소송·조정 절차도 염두

이처럼 인허가 문제는 단순 관료적 절차 지연이 아니라, 토지 관리, 법률적 해석, 지역 사회 수용성의 복합 대응 이슈임을 분명히 인식해야 합니다. 사전 준비와 대응력을 갖춘 사업자만이 토지 형질변경 인허가 지연이라는 사업 교착 상태를 미연에 방지할 수 있습니다.